Receita Federal admite aplicação do RET a incorporações imobiliárias estruturadas por SCP

Mercado Imobiliário, Construção Civil e Incorporação

A Receita Federal do Brasil (RFB), por meio da Solução de Consulta Cosit nº 159, reconheceu a possibilidade de aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) às incorporações imobiliárias mantidas por Sociedade em Conta de Participação (SCP). O entendimento está parcialmente vinculado à Solução de Consulta Cosit nº 56/2019, que já havia analisado a aplicação do regime a esse tipo de estrutura societária.

Segundo a orientação da Receita Federal, a SCP que mantenha, em seu patrimônio especial, incorporação imobiliária submetida ao RET poderá apurar o Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), a Contribuição para o PIS/Pasep e a Cofins na forma prevista no artigo 4º da Lei nº 10.931/2004.

O dispositivo estabelece, para as incorporações submetidas ao regime, o recolhimento mensal unificado dos tributos à alíquota de 4% da receita mensal recebida.

A SCP, por sua vez, é uma sociedade desprovida de personalidade jurídica, frequentemente utilizada em empreendimentos com prazo ou finalidade determinados. Nessa estrutura, o sócio ostensivo exerce a atividade empresarial em nome próprio e assume a responsabilidade perante terceiros, enquanto os sócios participantes contribuem para o empreendimento e participam de seus resultados.

Inscrição do patrimônio de afetação no CNPJ da SCP

Um dos principais pontos esclarecidos pela Receita Federal diz respeito à inscrição do patrimônio de afetação vinculado à incorporação imobiliária.

No caso analisado, o pedido havia sido inicialmente indeferido sob o argumento de que a inscrição do patrimônio de afetação deveria ser realizada em nome da incorporadora indicada no registro do Cartório de Registro de Imóveis (CRI).

A Solução de Consulta Cosit nº 159 afasta esse entendimento à luz da regulamentação atualmente vigente. Com a publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.243, de 31 de dezembro de 2024, os empreendimentos vinculados à abertura de SCP passaram a ter o evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação” registrado no CNPJ da própria SCP.

A alteração, contudo, não modifica a responsabilidade atribuída ao sócio ostensivo, que permanece incumbido do cumprimento das obrigações tributárias e acessórias relacionadas à sociedade.

Obrigações do sócio ostensivo e escrituração

De acordo com a orientação da Receita Federal, cabe ao sócio ostensivo cumprir as formalidades necessárias à aplicação do regime e atuar em nome da SCP para fins tributários.

Essa responsabilidade abrange tanto o recolhimento dos tributos quanto o cumprimento das respectivas obrigações acessórias, relacionadas à incorporação imobiliária e às atividades da sociedade.

A opção pelo regime deve ser formalizada por meio eletrônico, cabendo ainda ao sócio ostensivo apresentar a documentação exigida, inclusive cópia do contrato da SCP.

No que se refere à escrituração, as operações da SCP devem ser registradas em livros próprios, nos termos do artigo 269 do Decreto nº 9.580/2018, em conjunto com o artigo 18, § 2º, da Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024.