Receita Federal esclarece Regime Tributário para atividade de Garantias Locatícias

Imobiliário

A Receita Federal do Brasil (RFB) publicou a Solução de Consulta COSIT nº 71, de 24 de abril de 2026, trazendo esclarecimentos relevantes sobre a tributação de empresas que atuam na administração de garantias em contratos de locação de imóveis.

O entendimento reconhece que essa atividade pode ser enquadrada no Simples Nacional e deve ser tributada pelo Anexo III da Lei Complementar nº 123/2006. Além disso, a Receita definiu que os rendimentos financeiros obtidos com a aplicação dos valores recebidos como garantia não integram a base de cálculo do Simples, sendo tributados separadamente pelo Imposto de Renda.

O caso analisado

A consulta foi apresentada por uma empresa que atua na administração de garantias locatícias, oferecendo ao locatário a caução como alternativa para assegurar o cumprimento das obrigações do contrato de aluguel.

Nesse modelo, o cliente deposita um valor previamente acordado por meio de contrato de mútuo não remunerado. Esse montante permanece vinculado ao contrato de locação e pode ser utilizado em caso de inadimplência. Ao final, se não houver pendências, o valor é devolvido ao locatário, com atualização pela Taxa Referencial (TR).

A receita da empresa decorre da aplicação desses recursos no mercado financeiro, principalmente em renda fixa, com possibilidade de expansão para renda variável. O modelo também pode envolver a intermediação de seguros e outros serviços acessórios.

Diante disso, a empresa questionou dois pontos principais:

• se poderia optar pelo Simples Nacional e qual seria o anexo aplicável;

• como deveriam ser tributados os rendimentos financeiros obtidos com os valores administrados.

Atividade permitida no Simples Nacional

A principal dúvida era se a atividade poderia ser considerada “financeira”, hipótese que impediria a opção pelo Simples Nacional. A Receita Federal afastou esse risco. Segundo o entendimento, os valores recebidos têm natureza de garantia (caução), e não de captação de recursos para intermediação financeira. Assim, a atividade não se enquadra como típica de instituição financeira.

Com isso, a empresa pode ingressar no Simples Nacional, desde que atendidos os demais requisitos legais. A Receita também reforçou que o enquadramento deve considerar a atividade efetivamente exercida, e não apenas o CNAE cadastrado.

Tributação pelo Anexo III

Definida a possibilidade de adesão ao Simples, a Receita estabeleceu que a atividade de administração de garantias locatícias deve ser tributada pelo Anexo III. Esse enquadramento se aplica às atividades de prestação de serviços não vedadas, quando não há previsão específica para tributação nos Anexos IV ou V — como ocorre neste caso.

A solução também esclarece que:

• receitas de corretagem de seguros (por exemplo, seguro contra incêndio) seguem o Anexo III;

• receitas decorrentes de intermediação de negócios ou serviços de terceiros podem ser tributadas pelo Anexo V.

Rendimentos financeiros ficam fora do Simples

Um dos pontos mais relevantes da solução diz respeito ao tratamento dos rendimentos financeiros. Os ganhos obtidos com a aplicação dos valores recebidos como garantia, seja em renda fixa ou variável, não integram a base de cálculo do Simples Nacional. Esses valores são tributados separadamente, pelo Imposto de Renda, de forma definitiva (via retenção na fonte ou apuração mensal).

Na prática, isso cria uma divisão no modelo de tributação:

• a atividade principal (administração de garantias) segue o Simples Nacional;

• os rendimentos financeiros seguem as regras gerais do Imposto de Renda.

Valores recebidos não são receita

A Receita também confirmou que os valores depositados pelos locatários não configuram receita da empresa. Como há obrigação de devolução ao final do contrato, esses recursos devem ser registrados contabilmente como passivo e não integram a base de cálculo do Simples Nacional.

Impactos práticos

A Solução de Consulta COSIT nº 71/2026 traz maior segurança jurídica para empresas que atuam com garantia locatícia via caução, um modelo que vem ganhando espaço como alternativa à fiança e ao seguro-fiança. Entre os principais pontos de atenção:

• Entrada no Simples Nacional: permitida, desde que a atividade não envolva intermediação financeira típica;

• Tributação pelo Anexo III: regra geral para a atividade principal;

• Rendimentos financeiros fora do Simples: tributação separada pelo Imposto de Renda;

• Receitas acessórias: podem ter tratamento distinto (Anexo III ou V), impactando o planejamento tributário.

Por se tratar de Solução de Consulta da Cosit, o entendimento vincula a Receita Federal e pode ser utilizado como referência por outras empresas que operem com modelos semelhantes.