Receita e ENCAT publicam novos layouts da NF-e, NFS-e e a inédita NF-e para operações com imóveis

Não setorial

No contexto da regulamentação da Reforma Tributária — instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e pela Lei Complementar nº 214/2025 — a administração tributária avançou de forma significativa na definição das novas obrigações acessórias.

Na última semana, foram publicadas Notas Técnicas e Manuais que consolidam a forma de cobrança do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IS (Imposto Seletivo) nos documentos fiscais eletrônicos.

A seguir, apresentamos três pontos essenciais para a adaptação das empresas ao novo sistema tributário.

1. Nova versão da Nota Técnica 2025.002

A versão 1.32 da NT 2025.002 trouxe ajustes importantes em relação às versões anteriores, especialmente no que diz respeito aos novos códigos de classificação e enquadramento tributário (cClassTrib, CST, entre outros).

A Nota Técnica trata dos seguintes aspectos centrais:

• Novos campos de tributação: foram criados grupos específicos para destacar as alíquotas e valores do IBS e da CBS, permitindo a segregação clara entre a competência federal e a subnacional;

• Tabelas de classificação: passa a ser obrigatório o uso da Tabela de Classificação Tributária (cClassTrib) e dos novos Códigos de Situação Tributária (CST) específicos para o modelo dual do IVA, exigindo revisão completa do cadastro de produtos dos contribuintes.

• Imposto seletivo: o layout já prevê campos para a incidência monofásica do imposto sobre produtos prejudiciais à saúde e ao meio ambiente.

2. A criação da NF-e ABI (alienação de bens imóveis)

Entre as maiores inovações está o lançamento do Manual de Orientação do Contribuinte (MOC) para a NF-e ABI, um documento fiscal eletrônico criado especificamente para operações imobiliárias.

Os principais destaques são:

• Redução da informalidade: a NF-e ABI visa capturar com precisão operações de alienação, incorporação e desmembramento;

• Alto nível de detalhamento: o layout exige informações completas sobre a Natureza da Operação (como compra e venda, dação em pagamento, permuta com torna, arrematação em leilão) e sobre o Tipo de Instrumento (escritura pública, contrato particular, decisão judicial);

• Impacto no setor imobiliário: incorporadoras e empresas do ramo imobiliário deverão adaptar seus sistemas para emitir este novo documento, que cruza dados de pagamento e características do imóvel (residencial novo, usado, lote, etc.) para fins de cálculo dos novos tributos.

3. Padronização da Nota Fiscal de Serviço (NFS-e)

A Nota Técnica nº 005 (versão 1.1) do Comitê Gestor da NFS-e promove a atualização do padrão nacional da NFS-e, permitindo que a apuração do IBS e da CBS sobre serviços ocorra de forma centralizada e uniforme. O objetivo é eliminar a histórica fragmentação provocada pelos milhares de layouts municipais.

As principais mudanças incluem:

• Inclusão do grupo “IBSCBS” na DPS e na NFS-e: foram criados novos campos para registrar as informações necessárias ao cálculo do IBS e da CBS, incluindo:

  • indicador da operação;

  • finalidade da NFS-e;

  • destinatário;

  • operações com bens imóveis;

  • locação de bens móveis;

  • reembolsos, repasses e ressarcimentos;

  • deduções e reduções específicas previstas na LC 214/2025.

• Novos grupos para operações envolvendo bens imóveis e locação de bens móveis: a DPS passa a conter campos específicos para identificar imóveis, códigos CIB, endereços e natureza da operação. Para locação de bens móveis, foram criados campos vinculados ao NCM e à descrição do bem, com regras próprias para faturamento e incidência do IBS/CBS.

• Adequação da NFS-e à lógica do IBS e CBS: O layout passa a contemplar:

  • valores brutos das bases de cálculo;

  • alíquotas parametrizadas pelos entes federados;

  • reduções aplicáveis;

  • cálculo automatizado do IBS estadual, IBS municipal e CBS;

  • totalizadores por regime (regular, diferimento, crédito presumido etc.).

Apesar da publicação da NT 005, a Secretaria-Executiva do Comitê Gestor da NFS-e esclareceu que o layout obrigatório para janeiro de 2026 continua sendo o da NT 004, publicada em 19/08/2025.

As alterações da NT 005 serão incorporadas aos ambientes de testes e produção em data futura ainda não definida.