TJRS: não incide ITBI na reserva de fração de imóvel em contrato de permuta

Incorporação Imobiliária e Construção Civil | Tributos Diretos

A 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), em acórdão publicado em 8 de julho de 2025, decidiu que o ITBI não incide sobre unidades autônomas construídas em fração ideal de terreno que permaneceu com o proprietário original após contrato de permuta.

Entenda o caso

O caso analisado envolvia um contrato permuta, com reserva de fração: uma parte de 2.828,17m² do terreno foi transferida a uma Bavaria, com o devido pagamento do ITBI. Em troca, a empresa que é proprietária original do imóvel manteve 825,33m² do terreno, com o compromisso contratual de receber 16 unidades autônomas ao final da construção.

Após a conclusão da obra, o Município de Gramado exigiu o pagamento de novo ITBI sobre essas 16 unidades, o que foi questionado judicialmente pela proprietária do imóvel.

Entendimento do TJRS

Ao analisar o caso, o TJRS entendeu que não houve uma nova transmissão de propriedade, mas apenas o cumprimento de uma obrigação de fazer prevista no contrato de permuta. Por isso, não se configurou fato gerador do ITBI, conforme prevê o artigo 35 do Código Tributário Nacional.

Além disso, a decisão destacou que a unidade autônoma e a fração ideal do terreno são elementos inseparáveis, não podendo ser tratados de forma isolada para efeito de tributação. A cobrança do imposto, nesse contexto, configuraria bitributação, já que a fração ideal já havia sido parcialmente tributada pelo ITBI e a construção foi onerada pelo ISS.

Entendimento adicional

A Corte também reforçou o entendimento já consolidado nas Súmulas 110 e 470 do Supremo Tribunal Federal (STF), que afastam a incidência do ITBI sobre construções realizadas após a aquisição do terreno.