TJSP afasta cobrança antecipada de ITBI sobre imóveis transferidos em cisão parcial

Não setorial

A 15ª Câmara de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve decisão que impediu a cobrança antecipada do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na transferência de imóveis realizada por meio de cisão parcial de uma empresa. O colegiado entendeu que a atividade econômica declarada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) não é suficiente, por si só, para afastar a imunidade tributária prevista na Constituição Federal.

A controvérsia envolveu a transferência de nove imóveis para o patrimônio de uma empresa de desenvolvimento urbano constituída em novembro de 2022. A operação societária foi formalizada em julho de 2023, mas a administração municipal negou a emissão da certidão de não incidência do ITBI sob o argumento de que a atividade principal registrada no CNPJ da adquirente era a locação de imóveis próprios.

Para o Fisco, essa classificação justificaria a aplicação da exceção constitucional à imunidade, prevista para empresas cuja atividade preponderante esteja relacionada a operações imobiliárias.

A contribuinte, por sua vez, sustentou que a legislação tributária estabelece critérios específicos para verificar a predominância dessas atividades, especialmente quando a empresa foi constituída há menos de dois anos.

Receita operacional deve orientar a análise

Ao examinar o caso, o TJSP destacou que a Constituição Federal prevê a imunidade do ITBI nas transmissões de imóveis decorrentes de operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas, ressalvada a hipótese em que a atividade preponderante da adquirente seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

O artigo 37 do Código Tributário Nacional (CTN) estabelece que a atividade imobiliária será considerada preponderante quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica decorrer de operações de compra, venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, observados os períodos de apuração definidos em lei.

Nesse contexto, o colegiado entendeu que a simples indicação de uma atividade econômica nos registros cadastrais não substitui a análise do faturamento efetivamente obtido pela empresa.

Como a empresa adquirente havia sido constituída menos de dois anos antes da transferência dos imóveis, o colegiado aplicou a regra do artigo 37, § 2º, do CTN, que prevê a verificação da atividade preponderante nos três anos seguintes à aquisição.

Assim, o município não poderia antecipar a cobrança do ITBI com fundamento exclusivo na classificação cadastral da empresa ou na ausência inicial de receitas.

Possibilidade de cobrança após fiscalização

Embora tenha afastado a exigência antecipada do imposto, o TJSP preservou a possibilidade de fiscalização posterior pela administração tributária.

Caso seja constatado, ao final do período legal de três anos, que mais de 50% da receita operacional da empresa decorreu das atividades imobiliárias previstas no CTN, o município poderá constituir o crédito tributário correspondente.

Nessa hipótese, o cálculo deverá considerar a legislação vigente na data da aquisição e o valor venal do imóvel naquele momento, conforme o artigo 37, § 3º, do CTN.

Julgamento não foi suspenso pelo Tema 1.348 do STF

O município também solicitou a suspensão do processo em razão do Tema 1.348 da repercussão geral do STF, que discutia a imunidade do ITBI na transferência de bens para integralização de capital social por empresas com atividade imobiliária preponderante. O TJSP rejeitou o pedido, destacando que o reconhecimento da repercussão geral não determina automaticamente a paralisação dos processos sem ordem expressa do Supremo.

O STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 em 19 de outubro de 2026. Como a discussão trata da integralização de capital social, enquanto o caso do TJSP envolve a transferência de imóveis em cisão parcial, o resultado não resolve diretamente a controvérsia analisada pelo tribunal paulista.

Decisão reforça critérios legais para a exigência do ITBI

O entendimento adotado pelo TJSP evidencia a necessidade de observar os parâmetros objetivos estabelecidos na legislação tributária para verificar a atividade preponderante de pessoas jurídicas beneficiadas pela imunidade do ITBI.

Na prática, a decisão impede que a administração municipal utilize exclusivamente informações cadastrais para antecipar a cobrança do imposto, sem respeitar o período legal destinado à apuração das receitas da empresa.